Als Garnihotel geplant: Vermieterin darf fristlose Kündigung nach ungenehmigter Flüchtlingsunterbringung aussprechen

Wer einen Beherbergungsbetrieb plant, sollte wissen, dass nicht jede Form, Obdach gegen Geld anzubieten, mit einem Hotelbetrieb vergleichbar ist. Ein Hotel hat beispielsweise unterschiedliche und meist schnell wechselnde Mieter. Das Oberlandesgericht Celle (OLG) musste nun entschieden, ob ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen darf, wenn sein Mieter ohne Absprache ein Hotel komplett zur Flüchtlingsunterbringung an eine Stadt überlässt.

Ein Hotelbetreiber hatte im Jahr 2008 Räume angemietet, um dort ein Garnihotel der gehobenen Mittelklasse zu eröffnen. Im Jahr 2022 schloss er dann aber mit der Stadt Hannover einen Vertrag, in dem er alle 79 Zimmer des Hotels für die Unterbringung ukrainischer Geflüchteter anbot. Die Stadt nutzte daraufhin das Hotel vollständig als Flüchtlingsunterkunft. Als die Vermieterin davon erfuhr, kündigte sie den Mietvertrag sofort und fristlos, klagte anschließend auf Räumung und verlangte Auskunft über die Einnahmen aus der Beherbergung.

Sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem OLG bekam die Vermieterin Recht. Das Gericht sah in der Komplettüberlassung der Räume an die Stadt einen schweren Vertragsverstoß. Der Mieter hätte die Räume nur als Hotel für normale Gäste nutzen und ohne Zustimmung des Vermieters nicht an Dritte weitergeben dürfen, insbesondere nicht vollständig an eine Kommune. Das OLG stellte dabei klar, dass ein Vermieter kündigen darf, wenn er durch das Verhalten des Mieters stark beeinträchtigt wird oder der Mieter die Räume ohne Erlaubnis jemand anderem überlässt. Auch müsse der Mieter nach der Kündigung Auskunft über seine Einnahmen geben. Ob der Mieter irrtümlich meinte, das Hotel so nutzen zu dürfen, spiele dabei keine Rolle.

Hinweis: Wer Gewerberäume anmietet, darf sie nicht einfach ohne Erlaubnis an Dritte weitergeben - selbst bei nachvollziehbaren Gründen. Sonst droht eine fristlose Kündigung. Das gilt auch dann, wenn die Räume für soziale Zwecke genutzt werden.

(aus: Ausgabe 08/2025)