Verkauf von selbstgenutzten Ferienimmobilien: Schützt die Spekulationsfrist vor einem Steuerzugriff?

In Zeiten niedriger Zinsen und eines boomenden Immobilienmarkts investieren Anleger ihr Geld gerne in "Betongold" wie beispielsweise Ferienhäuser und -wohnungen. Wer hier in erster Linie auf Wertzuwächse spekuliert und die Immobilie schnell wieder mit Gewinn verkaufen möchte, sollte unbedingt die aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung zur Besteuerung etwaiger Veräußerungsgewinne kennen:

Generell gilt, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Privatvermögen) als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden müssen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer den Steuerzugriff vermeiden will, muss mit einem Verkauf also mindestens bis zum Ablauf dieser Spekulationsfrist warten.

Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien, denn diese dürfen auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Das Einkommensteuergesetz fordert hierfür aber, dass die Immobilie

  • im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist oder
  • zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren zu solchen Zwecken genutzt worden ist.

Der Bund der Steuerzahler NRW (BdSt) weist in einer aktuellen Pressemitteilung auf ein Urteil des Finanzgerichts Köln (FG) aus dem Oktober 2016 hin, wonach die Selbstnutzung einer Ferienwohnung für Erholungszwecke keine "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" im Sinne des Gesetzes ist. Die teure Folge dieser Rechtsprechung: Gewinne, die aus dem Verkauf solcher Ferienimmobilien binnen Zehnjahresfrist erzielt werden, müssen demnach selbst dann versteuert werden, wenn die Immobilie nicht vermietet, sondern für Ferienzwecke selbst genutzt worden ist. Gegen das Urteil des FG ist momentan ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) anhängig.

Aufgrund dieser Entwicklungen rät der BdSt, mit dem Verkauf von Ferienimmobilien nach Möglichkeit bis zum Ablauf der Spekulationsfrist zu warten, weil dann der Veräußerungsgewinn nicht besteuert werden darf. Ist die selbstgenutzte Immobilie bereits verkauft und hat das Finanzamt einen Veräußerungsgewinn besteuert, sollten Betroffene Einspruch einlegen und auf das Revisionsverfahren verweisen, das zu dem vorgenannten FG-Urteil anhängig ist. So lässt sich erreichen, dass der Steuerfall zunächst bis zur abschließenden Entscheidung durch den BFH offenbleibt.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 09/2017)